「年収300万円の会社員が不動産投資をするとどうなるか？」
この記事では、宅建資格保有者の私がこれから投資をはじめる人向けに解説致します。
正しい不動産投資の知識を学び正しい方法で投資すれば、不動産投資は初心者でも成果をあげられます。
不動産投資は、株式投資やFX・先物取引よりも価格の変動が少なく、長期で安定した家賃収入が得られるため、人気の投資商品といえます。
しかし、不動産投資の知識不足が原因で失敗している方も多くいるのも事実。
投資ローンに関する知識から投資物件の選定や利回りに関する知識、想定されるリスクに対する知識など多岐にわたります。
また、年収によっても不動産投資の成功率が変わってくるとも言われています。
不動産投資はとても魅力的な商品ですので、正しい知識を身につけることで失敗のリスクは劇的に減らせます。
年収300万円でも不動産投資に成功すれば、あなたには豊かな人生が待っており、今までお金を理由に先送りにしていた夢を実現することができます。
年収300万円の会社員が不動産投資をしても失敗する理由3選
不動産投資をするにあたり成功のイメージも大切ですが、失敗する場合をイメージすることもとても重要です。
まずは失敗する理由3選を確認しながら、成功への一歩へ理解を深めましょう。
年収別に不動産投資の成功確率は大幅に変わるから
年収によって不動産投資の成功確率が変わってきます。
年収別による融資額の違い・借り入れ可能な銀行の違い・自己資金の違いを見ていきましょう。
融資額の違い
融資額は年収の7-8倍、場合によっては10倍とも言われています。
| 年収別融資額(年収の7倍と仮定) | |
| 年収300万円 | 2,100万円 |
| 年収500万円 | 3,500万円 |
| 年収700万円 | 4,900万円 |
| 年収1,000万円 | 7,000万円 |
上記の場合、収入が300万円と1,000万円では融資額に4,900万円の差が生じます。
そのため、希望の物件が購入できず収益が得られず失敗ということも考えられます。
無理して希望しない物件を購入することは避けなければいけません。
借り入れ可能な銀行の違い
| 年収別の借り入れ可能な銀行例 | |
| 年収300万円 | 政府系の銀行(日本政策投資銀行、日本政策金融公庫など) |
| 年収500万円 | ノンバンク系、ネット銀行系 |
| 年収700万円 | 地方銀行、信用金庫 |
| 年収1,000万円 | メガバンク、大手銀行 |
年収によって借り入れ可能な銀行も変わってきます。
収入が高ければ金利も安定した大手銀行から融資を受けられますが、収入が低くなるにつれて高金利な銀行からしか借り入れできないなど制約が出てきます。
また、政府系銀行も借入額や期間の上限があるため注意が必要です。
自己資金の違い
| 必要自己資金目安(物件価格の2割と仮定) | |
| 年収300万円 | 410万円(物件価格2,100万円の場合) |
| 年収500万円 | 700万円(物件価格3,500万円の場合) |
| 年収700万円 | 980万円(物件価格4,900万円の場合) |
| 年収1,000万円 | 1,400万円(物件価格7,000万円の場合) |
一般的に収入が高い人ほど自己資金が多い傾向にあります。
自己資金が少ないと空室や修繕などのリスク発生時に自己資金では補填できず、売却せざるを得ないといったことになりかねません。
自己資金の目安として物件価格の2割程度を準備しておくと良いでしょう。
資金力不足でさまざまなリスクに対応できないから
不動産投資にはさまざまなリスクがあります。
リスクが発生した場合に対応できるだけの資金力があるかが重要となります。
まずはリスクがあることを十分理解しましょう。
空室リスク
オーナーとなった場合一番怖いリスクとなります。
可能な限り空室をゼロにするために、物件の選定段階でアクセスや環境、周辺家賃の相場などをしっかり吟味しなければいけません。
災害リスク
地震・津波・火災や地盤沈下などによる建物倒壊のリスクです。
地震保険への加入や地盤沈下の可能性が低いエリアでの物件選定などが必要となります。
不動産価値下落リスク
周辺環境の悪化やエリアのブランドの低下などにより建物の価値が下がってしまうリスクです。
これに伴い、家賃が下落するリスクも発生します。
家賃滞納リスク
入居者による家賃不払いのリスクです。
オーナー自ら対応することは難しいため、管理会社へ委託します。
そのため管理会社選定も重要となります。
その他にも金利上昇リスク・事故物件リスク・修繕リスクなどさまざまです。
不動産投資に対する正しい知識が不足しているから
不動産投資は正しい知識が不可欠となります。
正しい知識なくして不動産投資を始めてしまうことは、あなたの大切な財産を失うことになりかねない大変危険な行為と言えます。
以下に必要な知識の例をあげますが、その他にも知っておくべきことは多岐にわたります。
・関連会社の選定(不動産会社・融資先銀行・管理会社など)
・物件の知識(立地や環境・周辺家賃相場・物件の規模や状態など)
・費用について(物件取得時の費用・維持管理修繕費用・リスクに対する費用など)
・オーナー業務について(入居者の募集・家賃集金・クレーム対応・修繕など)
また、物件購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料についても忘れてはいけません。
仲介手数料の上限
| 不動産価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格の4％+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3％+6万円 |
仲介手数料例
| 不動産価格 | 仲介手数料 |
| 1,000万円 | 36万円 |
| 2,000万円 | 66万円 |
| 3,000万円 | 96万円 |
| 4,000万円 | 126万円 |
不動産投資は不労所得にはならない？リスクを知ってから始めよう
「不動産投資で得た家賃収入=不労所得(働かなくても得られる収入)」
こう思う人は多いのではないでしょうか。
1度不動産を購入してしまえばあとは家賃が勝手に入ってくる、そんなイメージでいると間違いなく失敗します。
投資物件購入時には不動産取得税、家賃・礼金・更新料・共益費や管理費の収入に対しては所得税や住民税が発生します。
その他経費として計上できる費用もあり、毎年確定申告をする必要もあります。
不動産会社の選定から物件の選定、各種手続きもありますし、購入後も入居者の募集や契約、集金管理などやるべきことは多くあります。
仮に管理会社に委託したとしても費用が発生しますし、オーナーが全く何もしないということはありません。
つまり、不動産投資で得た収入は、さまざまな労働の結果得た所得と言えます。
不動産投資で成功している方はたくさんいますが、不動産投資は不労所得だと誤った知識でやみくもに始めてしまうのはリスクがあります。
年収300万円の会社員でも不動産投資に成功する方法
不動産投資にはさまざまなリスクが存在します。
ただし、正しい知識を身につけることにより十分回避ができます。
近年、インターネット上にさまざまな情報がありますが、不明確な点が多く信ぴょう性に欠けるものも多く存在します。
リスクは決して言わず不動産投資のメリットだけ伝える不動産会社も非常に多いです。
正しい知識を得るためには、信頼できる不動産投資会社や担当者から直接話を聞くのが確実で一番の近道です。
不動産投資のプロから学び、直接話を聞いて少しでも不安や疑問をなくしましょう。
もし、あなたのお知り合いに不動産投資のプロがいない場合、不動産投資セミナーへの参加を検討してみるのも良いでしょう。
ぜひ不動産投資の正しい知識を身につけ、あなたの夢を実現させてください。